Mietvertrag für eine Wohnung (unbefristet)

Was in einen Wohnungsmietvertrag gehört

Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, den Gebrauch der Wohnung zu gewähren und sie in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten; der Mieter zahlt die vereinbarte Miete (§ 535 BGB). Damit später nichts streitig wird, sollten im Vertrag stehen:

• die Parteien: Vermieter und alle Mieter, die Vertragspartner werden sollen;
• die Wohnung mit Anschrift, Lage, Räumen und mitvermieteten Keller- oder Stellplätzen;
• Beginn und Dauer: Die Vorlage ist unbefristet. Eine Befristung ist bei Wohnraum nur mit einem gesetzlichen Grund möglich, der bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird; sonst gilt der Vertrag als unbefristet (§ 575 Abs. 1 BGB);
• Miete, Betriebskosten, Heizkosten und Fälligkeit;
• Kaution, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung.

Ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen wird, gilt für unbestimmte Zeit (§ 550 BGB). Unterschreiben Sie deshalb immer schriftlich, auf Papier, in zwei Exemplaren.

Miethöhe: Mietpreisbremse und Ausnahmen

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Solche Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Abs. 2 BGB).

Ausnahmen: eine höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1), eine Modernisierung in den letzten drei Jahren (§ 556e Abs. 2), eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB). Wer sich darauf stützt, muss den Mieter vor dessen Vertragserklärung unaufgefordert in Textform informieren; sonst kann er sich nicht auf die Ausnahme berufen (§ 556g Abs. 1a BGB). Das Komplettpaket enthält diese Auskunft, mit Ihren Angaben ausgefüllt.

Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach einer Rüge zurückverlangen; rügt er erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn, nur die Miete, die nach der Rüge fällig wird (§ 556g Abs. 2 BGB).

Kaution: höchstens drei Nettokaltmieten

Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 780 € Nettokaltmiete sind das höchstens 2.340 €, egal wie hoch die Vorauszahlungen sind.

• Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen: die erste zu Beginn des Mietverhältnisses, die weiteren mit den folgenden Mieten (§ 551 Abs. 2 BGB).
• Der Vermieter legt das Geld getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut an; die Zinsen gehören dem Mieter (§ 551 Abs. 3 BGB).
• Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Schönheitsreparaturen: was der BGH gestrichen hat

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB), also auch renovieren. Eine Übertragung auf den Mieter per Formularvertrag ist nur in engen Grenzen wirksam:

• Unrenoviert übergebene Wohnung: Eine Formularklausel, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Im entschiedenen Fall reichte ein Nachlass von einer halben Monatsmiete nicht.
• Quotenabgeltung: Klauseln, nach denen der Mieter beim Auszug anteilig Renovierungskosten zahlt, sind unwirksam (BGH, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 242/13).
• Starre Fristen: Schon seit 2004 verlangt der BGH einen flexiblen Fristenplan, der sich nach dem tatsächlichen Zustand richtet (Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03).

Ob eine Wohnung als renoviert gilt, hängt davon ab, ob sie bei Übergabe den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt. Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen und wurden die Schönheitsreparaturen nicht wirksam übertragen, kann er bei einer wesentlichen Verschlechterung vom Vermieter Renovierung verlangen, muss sich aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen (BGH, Urteil vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18). Die Vorlage überträgt die Schönheitsreparaturen deshalb nur bei renoviert übergebener Wohnung, nach Bedarf und ohne feste Fristen.

Betriebskosten, Heizkosten und Fälligkeit

Betriebskosten zahlt der Mieter nur, wenn es vereinbart ist; welche Kosten dazu gehören, steht in § 2 der Betriebskostenverordnung (Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Müll, Gebäudereinigung, Garten, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart und weitere). Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden; abgerechnet wird jährlich, spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 2 und 3 BGB).

Bei einer Zentralheizung werden die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verteilt, zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach Verbrauch (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Die Miete ist spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen (§ 556b Abs. 1 BGB).

Tierhaltung, Energieausweis und Anmeldung

Ein formularmäßiges generelles Verbot von Hunden und Katzen ist unwirksam; ob ein Tier gehalten werden darf, entscheidet eine Abwägung im Einzelfall (BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12). Die Vorlage sieht deshalb eine Zustimmung im Einzelfall vor oder erlaubt ein bestimmtes Tier.

Der Vermieter muss dem Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsschluss in Kopie übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 GEG). Für die Anmeldung, die innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug erfolgen muss (§ 17 Abs. 1 BMG), stellt er die Wohnungsgeberbestätigung aus (§ 19 BMG).